Набуття у власність покинутої сільської нерухомості (поради переселенцям)

Покинуті об’єкти нерухомості в сільській місцевості, про які йшлося в одній з попередніх публікацій, можуть використовуватися фізичними особами-підприємцями, які прийняли рішення працювати та жити на землі, відроджувати село. Серед цих заповзятих людей чимало переселенців з Автономної Республіки Крим, Донецької та Луганської областей. І першим з найважливіших питань, яке їм доводиться розв’язувати на новому місці, є пошук житла.

За існуючого порядку набуття права власності на нерухоме майно до будинку, навіть давно покинутого, заселитися не вдасться. По-перше, таке поселення не може вважатися законним. По-друге, воно є ризикованим.

Ріпкінський район Чернігівської області

Можна встигнути зробити дрібний ремонт для приведення хати до більш-менш придатного для проживання стану, можна обробити й засіяти город, аж тут зненацька трапиться зустріч із власником будинку, коли той вирішить навідати належне йому майно. Звісно ж, законний власник висуватиме претензії на проживання у своїй хаті, а за полагоджений дах, прибране подвір’я і догляд за городом може лише подякувати.

Може бути запропоновано декілька основних правил дій для уникнення подібних ризиків. Перш за все, ідеальним рішенням було би придбання нерухомості з дотриманням усіх передбачених законодавством вимог щодо оформлення документів на право власності. Практика показує, що в тих селах, які фактично є покинутими, вартість таких об’єктів нерухомості та розмір витрат на оформлення документів не перевищуватиме декількох тисяч гривень.

Однак у випадках, коли село «вимерло» повністю, не завжди вдається одразу знайти хазяїна (колишнього власника) та встановити зв’язок із ним або розшукати принаймні одну відповідальну особу, що опікується питаннями обліку та збереження власності сільської громади.

У більшості випадків є можливість розв’язати проблему законим шляхом, адже для цього передбачено практично всі можливості врегулювання як цивільних, так і суто господарських відносин. Зокрема глава 8 Цивільного процесуального кодексу України у ст.ст. 269 – 273  регламентує відносини з розгляду судами загальної юрисдикції справ про передачу безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність.

Описані правові інститути мають застосовуватися тоді, коли орган, який уповноважений управляти майном певної територіальної громади виявить безхазяйне нерухоме майно. В такому разі після взяття речі на баланс (облік) органом, що здійснює державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно, після сплину річного терміну такого обліку (розумний термін для того, аби власник з’явився та довів обґрунтованість своїх вимог), після оголошення в ЗМІ про ситуацію, що склалася за рішенням суду за місцем знаходження такої нерухомості останню передають до власності відповідної територіальної громади, яка вже далі може нею розпоряджатися на власний розсуд (на підставах, визначених Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні») в тому числі й у напрямах забезпечення житлом переселенців з окупованих територій і з районів ведення бойових дій.

Згідно зі ст. 344 Цивільного кодексу України передбачена можливість здійснення набуття права власності на нерухомі об’єкти за самим фактом публічного володіння (за принципом набувальної давності), але такий спосіб теж потребує судового оформлення. Застосування принципу набувальної давності щодо нерухомого майна стає можливим не раніше, ніж за 10 років після безперервного володіння. Тобто, особа може володіти (публічно використовувати) нерухомий об’єкт протягом десяти років до того моменту, коли набуде права на його привласнення за судовим рішенням. Але протягом цього терміну набувачеві немає сенсу вкладати кошти у збереження майна чи його розвиток через наявність ризиків того, що до завершення терміну може з’явитися власник, який на цілком законних підставах скористається всіма поліпшеннями об’єкту нерухомого майна.

В Єдиному державному реєстрі судових рішень можна знайти лише декілька рішень з цього приводу. Однак навіть серед цієї мізерної кількості рішень  більшість є такими, що мають лише побічне відношення до описаної ситуації, оскільки стосуються більш складних і нетипових схем.

Разом з тим, отримані статистичні показники щодо реального стану справ не дають приводу для оптимізму. Згідно даних Єдиного державного реєстру судових рішень, який створений та діє згідно із Законом України «Про доступ до судових рішень» і доступний публічно в мережі Інтернет, за пошуковими словосполученнями, які дають можливість виявити та оцінити статистичні показники та тенденції застосування інституту набуття права власності територіальними громадами на безхазяйне майно виявлено лише близько 1500 судових актів з даного приводу (з 2011 року, тобто з моменту початку адміністрування реєстру).

Півтори тисячі рішень про прийняття у власність об’єктів нерухомості за 5 років у масштабах України – це практично нікчемні результати, оскільки очевидно, що кількість покинутих (безхазяйних) нерухомих об’єктів у межах лише однієї області може у декілька разів перевищувати ці показники.

Мотиви поведінки посадових осіб органів місцевого самоврядування, які виявляють пасивність у питаннях взяття на облік (прийняття у власність громади) об’єктів нерухомості є цілком зрозумілими. Подібна процедура є вельми складною і тривалою за часом, вона передбачатиме витрати як фінансових, так і адміністративних ресурсів, адже навіть оголошення в газеті про пошук власника об’єкта нерухомості не можна розмістити безплатно. Крім того, сам об’єкт нерухомості не завжди потрібен територіальній громаді, оскільки в разі прийняття його у власність чиновникам необхідно окремо розробляти рішення та варіанти щодо визначення способу підтримання в подальшому його житлового стану (цілісності): наприклад, полагодити дах, встановити вікна, підвести електроживлення та інші комунікації, забезпечити охорону тощо. У разі невиконання цього необхідного набору дій до посадових осіб місцевого самоврядування можуть висувати відповідні претензії представники правоохоронних і контролюючих органів, які будуть звинувачувати їх у недбалому ставленні до майна територіальної громади незважаючи на брак або відсутність у такої сільської чи селищної ради реальних фінансових, матеріальних і адміністративних можливостей.

Для органів місцевого самоврядування найбільш оптимальним рішенням щодо визначення майбутньої долі покинутої та занедбаної сільської хати стає практика невтручання. Таку хату можна просто залишити на невизначений термін і не звертати на неї уваги до того часу, коли від впливу природних факторів і дії фізичних руйнівних процесів вона зникне сама собою.

Наявний процесуальний механізм передавання безгосподарного майна у власність територіальної громади у межах річного терміну відсутності власника наразі вбачається найбільш прийнятним для врахування інтересів усіх сторін.

Конституція України визначає рівність усіх суб’єктів права власності перед законом, однак, як ми спостерігаємо, в частині використання свого права на заволодіння (вступ у володіння) об’єктами безхазяйної нерухомості існує велика розбіжність, «прірва» (від 1 року – до 10 років) між територіальними громадами (фактично – державою) та фізичними особами, які бажають вступити у володіння нерухомістю за принципом набувальної давності. І як ми спостерігаємо на описаних прикладах – нічого, крім шкоди, подібна ситуація не несе, а лише призводить до втрати майном (зрештою – суспільно-соціальним надбанням) своєї цінності, проявів корупції, безгосподарності. Це також ускладнює ситуацію з адаптацією переселенців (і не тільки).

Отже, серед шляхів виходу із ситуації, що склалася навколо занепаду села та відсутності житла у переселенців перспективними можуть стати надання органам самоврядування більш широких можливостей і створення для них спрощених механізмів розпорядження відверто безхазяйними об’єктами, з одночасним запровадженням спрощених механізмів безпосереднього вступу як переселенцями, так і будь-якими іншими особами-громадянами України, що мають намір проживати у сільській місцевості чи здійснювати там господарську діяльність, у володіння безгосподарним майном.

Щодо останнього, законом повинне бути передбачено й відповідні обмежуючі механізми (фактори стримування), аби набуття права власності на покинуті об’єкти нерухомості й земельні ділянки не перетворилося на рейдерство: наприклад, у такому разі кожен охочий може звертатися до суду із заявою про визнання права власності на подібне майно за собою після дотримання тих саме вимог, що висуваються й до органів місцевого самоврядування, з дотриманням аналогічних часових меж.

Проблему можна було б усунути навіть не покладенням на органи управління майном територіальної громади обов’язку «легалізувати» та прийняти у власність всі об’єкти нерухомості, а просто зрівнянням процесуальних прав таких органів і громадян. Ствердження засад відповідального господарювання має ґрунтуватися на засадах поваги до власників і їхніх потреб заради спільної мети – поліпшення якості життя людей і вдосконалення системи соціальних і  процесуальних гарантій для реалізації наданих їм можливостей.