Дослідження перспектив створення ринку покинутої сільської нерухомості як інструменту відродження українських сіл: приклади, виклики та можливості для залучення нових власників.
Європейський досвід розв’язання проблеми покинутих поселень
Проблема занепаду сіл на теперішній час існує не лише в Україні, але і в багатьох розвинених країнах Європи.
Практично всюди випадки викупу старої нерухомості є, скоріш, винятком, ніж загальною тенденцією, адже бажаючих придбати у власність об’єкти, що перебувають у непридатному для проживання стані небагато.
Будинок, що простояв порожнім кілька років
Причиною такого стану справ є те, що у світовій економічній практиці наразі не створено ринку (сегменту ринку) для такого специфічного товару, для його просування та стимулювання попиту.
За визначенням, ринок – це сукупність відносин (актів) купівлі-продажу товарів і послуг; спосіб взаємодії виробників і споживачів, заснований на децентралізованому, безособовому механізмі цінових сигналів. Він є механізмом розподілу товарів і послуг між членами суспільства шляхом добровільного обміну.
Як свідчить досвід європейських країн, наприклад, Іспанії та Франції, на продаж пропонуються покинуті селища – цілком, з усією територією, та за символічною вартістю одного квадратного метру, що встановлюється на рівні близько 5 євро. На продаж також репрезентовано замки, садиби та старовинні будинки. Ці об’єкти продаються за символічною ціною. Але їх купівля одночасно передбачає покладання на нового власника обов’язку здійснити їх відновлення, реконструкцію та забезпечення вільної і безоплатної доступності для відвідувачів, оскільки ці об’єкти також належать до культурної спадщини й мають історичну цінність.
Чому ніхто не купує нерухомість у селах?
Однак у публікаціях, які присвячено висвітленню подібного досвіду, взагалі не згадується про те, як врахувати інтереси власників (їх нащадків, інших осіб залежно від ситуації). У зв’язку із цим постає питання: яким чином і наскільки така форма продажів дозволяє враховувати інтереси власників, які з різних причин не проживають постійно на території села чи селища?
Колишня сільська крамниця (Чернігівська область)
В Україні, зокрема найчастіше такими причинами є те, що господарі виїхали на заробітки до іншого регіону чи за кордон, або цю ділянку землі, разом з будівлями, вони свого часу купували з метою вкласти кошти у нерухомість. Велика кількість спадкоємців не вступає у спадщину з тієї причини, що їхній матеріальний стан не дозволяє сплатити в повному обсязі всі мита й податки. Серед таких чимало заробітчан, які десятиліттями живуть в інших містах на орендованих квартирах і постійно відчувають брак коштів.
У середовищі заробітчан побутує думка про те, що покинута ними, але власна, рідна хата в селі залишається єдиною надією на те, що принаймні на старості років, коли на роботу у місті вже не буде здоров’я та сил, вони матимуть хоча б таке житло, аби не опинитися на вулиці.
Від часу в дерев’яній хаті повністю провалився дах
Проте один лише вигляд занедбаних будинків з проваленим дахом, крізь який проросли дерева, пояснює все дуже просто: жадібність – єдине, що заважає їхнім господарям віддати ділянки, що їм абсолютно не потрібні.
Занедбаний будинок, який власники більше не навідують
Неможливо жити на занедбаній ділянці у зруйнованому будинку без зручностей, навіть на старості років.
Колишній сільський магазин
Неможливо досягти мети розвитку села, маючи нічим не підкріплене стійке переконання в тому, що на старості років до нього повернуться ті, хто жодного дня не хотів тут жити та ані копійчини не вклав у його розвиток.
Правове регулювання та інтереси власників і громади
Так, безхазяйні ділянки відверто занедбані, а проблема занепаду села залишається серед нерозв’язаних. У деяких випадках власники готові й безкоштовно віддати ці ділянки в тимчасове користування, однак до села практично ніхто не їде. Такий само стан справ і з тими громадянами, у котрих оформлено всі документи на право власності, проте люди проживають в іншому місці, та в них немає ані сил, ані часу на те, щоб доглядати за ділянкою.
Село Редьківка, Чернігівська область
Якщо основним посилом майбутніх законодавчих ініціатив у цьому напрямі буде пролетарське гасло «все відібрати й поділити», то його розробникам за подібне ніхто не завдячить.
Серед об’єктів права власності слід, передусім, виділити ті, від яких власники прямо чи непрямо відмовилися: наприклад, власники померли, а спадкоємців немає чи вони не вступили у спадщину протягом установленого законом терміну; ділянка очевидно занедбана і створює певні проблеми для сусідів. Після цього можна буде перейти до розв’язання проблем із тими господарями, що виїхали на невизначений термін, а також із землевласниками, котрі нібито притримують ділянки в очікуванні зростання цін на ринку земель.
Господарські споруди
До речі, у практиці багатьох західних країн можна знайти цікавий досвід організації догляду за прибудинковими територіями: якщо господар не доглядає за прибудинковою територією (наприклад, не косить газон), то цю роботу за нього виконають комунальні служби, однак потім власнику (орендареві) буде виставлено відповідний рахунок до оплати.
Далі треба бути готовими до того, що запровадження практики вилучення об’єктів права власності, господарі яких відсутні, може завдати майнової шкоди значній частині населення. Попри те, що подібні нововведення продиктовано виключно благими намірами – відродити село та забезпечити житлом внутрішньо переміщених осіб, можуть виникнути нові схеми незаконного збагачення вузького кола осіб за рахунок інших.
Земля повинна працювати: створення ринку нерухомості як шлях відродження села
Стосовно практики правового регулювання аналогічних питань у розвинених країнах, варто наголосити: там, де панує право (в тому числі право власності), відібрати власність неможливо.
Разом з тим, в Україні існують свої особливості, що обумовлено не тільки правовими нормами, але й менталітетом і традиціями. Якщо ми і надалі будемо захищати жадібних хазяїв-нероб, то за такого підходу ані на крок не наблизимося до тих цінностей, що існують у правових системах цивілізованих країн. Ми можемо досягти прогресивних змін лише за умови, якщо навчимося поважати чуже право власності, перестанемо рахувати гроші в чужих кишенях і розв’язувати нагальні проблеми старим і примітивним способом: «відібрати й поділити».
Сільська вулиця
Однієї тільки поваги до чужого права власності буде замало для того, щоби сприяти розвитку країни до стану Заходу, а от усвідомлення того, що власність (передусім земля) повинна працювати (бути залученою до господарського обігу) і приносити прибуток – цілком можливо. Для цього навіть не потрібно тікати із села до міста, а діяти навпаки.
Люди не будуть залишати село, в якому є принаймні якась робота. Створення робочих місць, відповідно, сприятиме поверненню людей до села, де для них буде економічно більш вигідним жити у власній оселі та працювати навіть за меншу заробітну плату порівняно з тією, що можна одержувати у місті, аніж витрачати більшу частину зароблених у місті коштів як орендну плату за житло.
Не всі люди, в тому числі й переселенці, мають здібності й хист до заняття підприємницькою діяльністю. Фермерське господарство – це таке ж саме підприємство, що потребує кваліфікованого керівництва та вміння прораховувати всі ризики. Якщо підприємець-переселенець на селі покаже свою здатність створити таке підприємство, то на роботу до нього охоче йтимуть і місцеві жителі. У разі ж, якщо підприємець розпочинатиме все на новому місці з відбирання власності в інших, то розраховувати на розуміння й очікувати на позитивний результат не варто.
Можливості для переселенців і нових власників
На теперішній час в Україні у сільській місцевості приблизно 95% землі, яку відносно нещодавно органи місцевого самоврядування виділяли для забудови різним пільговим категоріям населення, залишається необробленою. Будівництво житла ведеться лише на деяких ділянках і там перебуває у початковому стані. Отже, якщо йтиметься про вжиття радикальних заходів з вилучення покинутих ділянок, то це перекреслить усі прогресивні пропозиції та напрацювання щодо шляхів відродження села – залишаться тільки корупційні схеми, за якими земля буде плавно переходити у власність обмеженого кола осіб. На таких умовах і переселенці не бачитимуть перспектив оселитися у сільській місцевості, де всю землю буде зосереджено в однієї особи, що тільки чекатиме настання вигідних умов для того, щоб її продати.
Хата, цілком придатна для проживання
В Україні за відсутності повноцінного ринку сільської нерухомості існує лише пропозиція, що перевищує попит на земельні ділянки з будинками. Попит на такі об’єкти є вкрай низьким, особливо порівняно з попитом на нерухомість в окупованих містах, де об’єкти нерухомості продаються більш активно, ніж земля у віддалених селах. Однак навіть за таких умов будь-які прецеденти відбирання в людей їхнього майна, навіть якщо воно не використовується, «відкине» наше суспільство нас у часи морочного середньовіччя та безправ’я людини у відносинах з державою.
Як створення ринку покинутої нерухомості може змінити майбутнє села
Предметом зосередження основних зусиль зараз має стати створення ринку сільської нерухомості. Придбати у власність за зниженою ціною або взяти в оренду на умовах виконання певних вимог (наприклад, використання за цільовим призначенням, догляду, постійного проживання задля того, щоби внутрішньо переміщені особи мали можливість зареєструватися за новим місцем мешкання тощо) – щодо цього може бути висловлено й чимало інших пропозицій, які дістануть свого закріплення на законодавчому рівні під час визначення умов набуття права власності.
Ці проблеми може бути вирішено тоді, коли у більшої частини населення буде досягнуто усвідомлення того, що власність – передусім, земля, повинна працювати, бути залученою до господарського обігу та приносити прибуток. У разі досягнення цього розуміння не буде підстав і причин виїжджати із села до міста, а навпаки – віддавати перевагу селу.
Директор Центру економіко-правових досліджень,
кандидат юридичних наук,
старший науковий співробітник
Ірина Кременовська
